깡통전세 등 전세사기 피하는 법

먼저 전세 계약 관련해서 꼭 알고 계셔야 될 용어 6가지부터 알려드리겠습니다.

 

전세계약 용어

깡통전세

부동산은 매매가, 전세가가 따로 있습니다. 내가 집주인에게 전세보증금을 내고 전셋집에 들어갔는데 계약 기간 중간에 집주인이 부도가 났거나 집주인이 보증금을 흥청망청 써서 계약 기간이 만료됐을 때 보증금을 돌려줄 돈이 없다면 일단 내가 살고 있는 전셋집은 경매에 넘어가게 됩니다. 그리고 경매에서 내가 살고 있는 전셋집이 제3자에게 매각되면 그 제3자가 지불하는 낙찰가를 통해서 내 전세보증금을 겨우 돌려받을 수 있긴 합니다. 그러나 입찰 기일 내에 경매에 참여해서 집을 매입해 가려는 사람이 없다면 경매가 유찰이 되는데 유찰 1회당 지역에 따라 경매 최저 입찰가가 20~30%씩 떨어집니다. 실제 예시로 1억 3천만 원짜리 부동산이 1회에 유찰되자 최저 입찰가가 1억 600만만 원으로 떨어지고 2회 유찰되자 8500만 원까지 떨어집니다. 그렇기 때문에 내가 들어간 전셋집이 전세 수요가 많은 지역이라서 애당초 내가 냈던 전세보증금이 매매가와 같거나 높다면 유찰이 한 번만 되더라도 입찰가가 쭉 떨어지기 내 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 상황이 발생합니다. 이런 위험이 도사리고 있는 전셋집을 깡통 전세라고 합니다. 깡통 전세는 혹여나 내 전세집이 경매에 넘어가게 됐을 때 유찰될 것까지 고려해서 전세가가 매매가보다 70% 아래인 물건을 찾으시는 걸 추천합니다.

 

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근저당

근저당이란 집주인이 집을 구매했을 때 그 집을 담보로 얼마의 대출을 받았는지 알 수 있는 지표입니다. 근저당이 설정된 집은 집주인이 집을 매입할 당시 은행에서 대출을 받은 것입니다. 이 말은 즉, 내가 전세보증금을 집주인에게 준 시점보다 은행이 집주인에게 대출을 해준 시점이 훨씬 빠르다는 겁니다. 그렇기 때문에 집주인이 대출을 갚지 못해서 집이 경매에 넘어가게 되면 낙찰가에서 전세 세입자인 나보다 은행이 먼저 배당을 받아가게 됩니다. 그렇기 때문에 근저당이 설정된 집을 보고 있다면 경매에 넘어가게 됐을 때 1회 유찰될 것을 감안해서 근저당과 전세가를 합친 금액이 매매가의 70% 이하인 집을 고르는 게 좋습니다.

 

대항력

대항력이란 세입자가 법적으로 주택을 사용할 권리 보증금을 돌려받을 권리 이 두 가지를 획득하게 되는 걸 뜻합니다. 대항력을 갖추려면 전세 계약이 끝난 후 해당 관할 지역 주민센터로 가셔서 전입 신고를 하셔야 됩니다. 전입 신고를 하게 되면 다음 날 00시부터 대학력의 효력이 발생하게 됩니다. 그렇다면 만약 전입 신고를 하지 않으면 어떻게 될까요? 그러면 혹여나 내 전셋집이 경매에 넘어가게되었을때 법적으로 보증금에 대해서 보호를 받을 수가 없습니다. 전세 계약을 하셨다면 전입 신고는 무조건 하셔야 됩니다.

 

우선 변제권

전입 신고를 하면서 600원을 내고 확정일자를 함께 받으면 우선 변제권이라는 게 나한테 생기는데 우선 변제권이란 전셋집이 혹여라도 경매에 넘어가게 됐을 때 낙찰된 금액을 제3자보다 먼저 받을 수 있는 권리를 뜻합니다. 이말은 즉, 내가 확정일자를 받은 시점보다 주인이 근저당을 설정하는 시점이 늦는다면 집이 경매에 넘어가더라도 낙찰금액에서 내가 받을 전세보증금을 은행보다 먼저 받을 수 있다는 것입니다. 근데 반대로 확정일자를 받지 않았거나 귀찮아서 늦게 받았다면 집주인이 중간에 대출을 받아 근저당 설정을 했을 때 은행이 먼저 돈을 가져가는 암울한 상황이 펼쳐지 때문에 반드시 전세 계약이 끝난 날 주민센터에서 전입 신고와 함께 확정일자를 꼭 받으셔야 됩니다.

 

전세권 설정

전세권 설정은 확정일자와 같은 개념입니다. 전세권 설정을 하면 우선 변제권이 생깁니다. 하지만 다른 점은 확정일자의 효력은 대항력이 갖춰진 이후부터 발생하는데 대항력은 전입신고를 한 다음 날 00시부터 효력이 발생합니다. 이 말은 즉, 확정일자도 전입 신고와 마찬가지로 그 다음 날 00시부터 효력이 발생한다는 것입니다. 그런데 전세권 설정은 대항력력이 갖춰지지 않았더라도 즉시 효력을 나타내기 때문에 확정일자보다 효력이 발생한 시점이 훨씬 빠릅니다. 그리고 전세권 설정은 전입 신고가 필요하지 않기 때문에 실거주를 하지 못하는 분들이 경매에 넘어갈 것을 고려해서 많이들 들고 있습니다.

전세보증보험

전세보증보험은 말그대로 보험입니다. 전세 계약을 하면서 보증보험에 가입하면 보험료를 내는 조건으로 집이 경매에 넘어가게 됐을 때 해당 기관이 보장한도 내에서 전세보증금을 선지급해주는 것입니다. 여기서 중요한 건 자동차 사고를 많이 내는 사람이 자동차 보험 가입에 거절되듯이 권리사항이 복잡해서 보증금을 돌려받지 못할 위험률이 큰 집은 보증보험 가입이 거절됩니다. 그러니까 나는 전세계약에 대해서 아무것도 모른다라고하시는 분들은 전세보증보험 가입이 거절되는 집만큼은 계약하지 않겠다는 마음으로 전셋집을 찾아보시면 됩니다.

 

 

전세 사기 유형과 이를 예방할 수 있는 방법

갭투자 사기

먼저 갭투자는 부동산을 매입하기 전 전세 세입자를 먼저 구하고 전세 보증금을 받은 뒤에 남은 차익만큼만 대출을 받아 부동산을 매입하는 걸 뜻합니다. 갭투자는 기본적으로 부동산 가격이 오르면 성공적인 투자가 됩니다. 문제는 집값이 떨어졌을 때 집이 경매에 넘어가게 됩니다. 그마저도 은행 근저당이 세입자보다 먼저이기 때문에 얼마 안 되는 낙찰가가 은행으로 먼저 지급되기까지 합니다. 전세 계약을 하기 전에 등기부등본에 있는 근저당 꼭 잘 확인하시고 갭투자와 같은 깡통 전세는 웬만하면 피하는게 좋습니다.

 

신탁 사기

신탁 사기는 어떤 사람이 대출을 받아서 건물을 지으려고 할 때 개인이 대출을 받으려면 신용이 낮기 때문에 대출금이 많이 안 나오지 않아 건물을 짓기 전에 지어질 건물의 소유권을 신탁회사에 넘기고 신탁회사를 통해 거액의 은행 대출을 받고 건물을 올리게 됩니다. 이때 건물주와 신탁회사 사이에서는 신탁 원부라는 걸 작성하게 됩니다. 신탁 원부 내용은 건물주가 부동산에 대한 전월세 계약을 체결시키려고 한다면 반드시 신탁회사의 동의를 얻어야 된다는 내용입니다. 그런데 여기서 이 건물주가 신탁회사의 동의를 받지 않은 채로 전세 세입자들을 구하고 일반적인 전세계약을 유도하게 되면 이 계약은 신탁회사의 동의 없이 작성된 계약서이기 때문에 효력이 없는 가짜 계약서가 되는 것입니다. 가짜 계약서를 작성하고 건물주에게 전세보증금을 보내줬다면 내가 전세보증금 명목으로 건네준 돈은 임대차보호법의 보호를 받지 못하게 됩니다. 그렇게 건물주가 다수의 세입자를 모아서 가짜 계약서를 통해 전세보증금을 갈취하고 잠적하는 게 신탁 사기입니다. 신탁 사기를 피하기 위해서는 계약 전 등기부 등본을 확인해서 갑구에 신탁 등기가 있는지 확인해야 합니다.  신탁등기가 기재돼 있으면 반드시 등기소를 방문해서 신탁 원부를 발급받고 대금 지급자를 확인한 뒤에 그 대금 지급자에게 그 대금지급자에게 임대차 계약에 모든 동의서를 받으셔야 임대차 보호법이 적용되는 전세계약을 할 수가 있습니다.

 

대항력 악용

대항력 효력 발생 시점을 악용한 사기는 근저당이 없는 깨끗한 집에 전세 계약을 하고 계약 당일날 전입 신고와 확정일자를 받았다고 하더라도 문제가 되는 경우입니다. 확정일자는 대항력이 갖춰진 후부터 효력이 발생하고 대항력은 전입 신고를 한 다음날 00시부터 효력이 발생합니다. 그렇다면 자연스럽게 세입자가 전세 계약 후부터 다음날 00시까지 대항력과 우선 면제권이 없는 무방비 상태에 놓이게 됩니다. 그래서 집주인이 이 점을 악용해서 전세계약을 마치고 그날 곧바로

대출을 받아 근저당을 설정한 뒤에 대출금을 들고 잠적하는 사기를 치기도 합니다. 이러면 집이 경매로 넘어가게 됐을 때 세입자의 대항력과 우선 변제권이 생기는 시점보다 은행의 근저당 설정 시점이 더 빠르기 때문에 거의 돈을 받지 못하는 경우가 대부분입니다. 이 사기를 예방하기 위해서는 계약 사항에 “계약 후 잔금을 지급한 다음 날까지는 임차주택의 저당권과 같은 권리를 설정하지 않겠다. 이를 위반하면 임대차 계약은 무효가 되고 임대인은 임차인에게 손해배상을 해야 한다”는 특약을 꼭 작성해달라고 하셔야 됩니다. 그리고 또 다른 방법으로는 전세권 설정을 하는 방법도 있습니다. 전세권 설정은 확정일자와 다르게 대항력이 갖춰지지 않았더라도 바로 효력이 생기기 때문에 전세 계약과 동시에 전세권 설정을 하면 이러한 참사를 막을 수가 있습니다.

 

등기부 등본을 확인하는 법

등기부 등본은 위조가 가능하기 때문에 부동산에서 건네 주는 등기부등본을 믿지 말고 계약하기 바로 직전 본인이 직접 떼서 확인해야 합니다. 오프라인으로는 구청이나 주민센터로 가시면 뗄 수 있고 모바일로는 대법원 인터넷 등기소 사이트에서 될 수 있습니다. 등기부등본은 크게 부동산의 주소, 구조, 면적 등이 표시된 표재부와 부동산의 소유권 및 소유권 권리관계가 표시된 갑구, 그리고 부동산의 소유권 이외에 권리관계가 표시된 을구 세 가지로 구성돼 있습니다.

 

첫 번째는 계약하려는 집주소와 표제부에 적혀 있는 집 주소가 일치하는지 확인하셔야 됩니다. 이 주소가 일치하지 않는데 덜컥 계약을 하고 계약금을 입금하셨다면 돌이키기 정말 힘들어집니다.

두 번째는 전세 계약서에 적힌 소유권자와 갑구에 적혀 있는 소유권자가 일치하는지 확인하셔야 됩니다.

세 번째는 갑구에 가등기, 가처분, 압류, 가압류, 경매와 같은 권리 관계가 얽혀 있다면 그 집은 피하시는 게 좋습니다..

네 번째는 을구에 근저당이 잡혀 있다면 깡통 전세의 위험이 있기 때문에 내가 내는 전세계약금과 근저당의 합이 집 매매가의 70% 이하인지 확인하고 계약하시는 게 좋습니다.

다섯 번째는 신탁 등기가 잡혀 있을 경우에는 신탁 사기의 위험이 있기 때문에 이경우 필수적으로 등기소를 방문해 신탁 원부를 발급받아 확인하시고 대금 지급자를 확인한 뒤에 그 사람의 동의를 받아 계약을 진행하셔야 됩니다. 이걸 확인하지 않고 작성된 계약서는 가짜 계약서가 될 확률이 굉장히 높기 때문입니다.